On parle de locations meublées lorsque des logements équipés de meubles et d’ustensiles nécessaires à la vie quotidienne sont proposés à la location, permettant ainsi aux locataires de s’installer sans avoir à apporter leur propre mobilier. L’activité de loueur en meublé, relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), présente des avantages fiscaux par rapport à la location de locaux nus, qui dépend des revenus fonciers (RF). Voici un aperçu des régimes fiscaux et des distinctions entre ces deux modes de location.

 

1. Régimes Fiscaux Possibles

a) Régime Micro

  • Location Meublée (BIC) : Base d’imposition à 50 % des loyers encaissés (plafond : 77 700 € de loyers pour rester au régime micro).
  • Location de Locaux Nus (RF) : Base d’imposition à 70 % des loyers encaissés (plafond : 15 000 € de loyers pour rester au régime micro).

b) Régime Réel

Critères Location Meublée (BIC) Location Locaux Nus (RF)
Amortissement du bâtiment Oui Non
Déduction des frais Tous les frais engagés (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) Déduction de certains frais seulement (intérêts d’emprunt et frais courants)
Réduction d’impôt CGA Réduction de 2/3 des frais pour l’adhésion à un centre de gestion agréé et pour les frais comptables Aucune réduction d’impôt liée à un CGA
Fiscalité de la plus-value Régime des plus-values des particuliers Régime des plus-values des particuliers
Imposition à la CFE Oui Non
Frais d’expert-comptable Oui, 1/3 des frais sont à la charge du contribuable Non

2. Locations Meublées Professionnelle (LMP) ou Non Professionnelle (LMNP)

a) Locations de Longue Durée (Résidence principale du locataire)

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel (LMNP) si :

  • Les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €.
  • Les loyers sont inférieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

b) Locations de Courte Durée (Résidence secondaire ou saisonnière)

Le statut LMNP s’applique si les recettes annuelles sont également inférieures à 23 000 €.

3. Implications Fiscales : LMP vs LMNP

Critères LMP (Location Meublée Professionnelle) LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Impôt sur le revenu Imposition des résultats (micro ou réel) selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu Imposition des résultats (micro ou réel) selon le barème progressif
Cotisations sociales Affiliation à l’URSSAF avec cotisations sociales basées sur les revenus Prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
Imposition des plus-values Régime des plus-values professionnelles Régime des plus-values des particuliers

4. Évolutions Possibles du Régime LMNP : Rapport Le Meur

Dans son rapport de mai 2024, la députée du Finistère a proposé plusieurs pistes de réformes pour encadrer le régime LMNP, qualifié de niche fiscale :

  • Aligner le BIC LMNP sur le régime des revenus fonciers.
  • Supprimer l’amortissement en LMNP.
  • Prendre en compte les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
  • Réduire l’abattement du régime micro LMNP de 50 % à 40 %.

 

Il est probable que les règles fiscales des locations meublées évoluent dans les années à venir. Il est donc essentiel pour les investisseurs de rester vigilants et d’anticiper ces changements pour maximiser leurs avantages et adapter leurs stratégies en conséquence.

 

‼️ Mise à jour de notre article au 14.10.2024: lors de la cession à compter du 1er janvier 2025 d’un logement loué meublé, les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) devraient réintégrer pour le calcul de la plus valeur immobilière imposable le montant des amortissements déduits pendant la période de location en application de l’article 39 C du CGI (Projet loi de finance 2025 art 24)

 

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